Grupo Edifica: “El próximo año North Development [en Estados Unidos] tendrá el mismo tamaño que nuestra inmobiliaria peruana” 

El 2024 será un año de confirmaciones para el grupo inmobiliario Edifica, que en 2021 –a sus diez años– decidió internacionalizarse.

“Si me preguntas en qué posición estoy ahora, creo que ahora estamos en un momento de diversificación del riesgo país”, cuenta su socio y cofundador, Juan Carlos Tassara, a Forbes Perú, sobre el momento que atraviesa el negocio de la holding.

Grupo Edifica fue creado en 2011, seis años después de que el ejecutivo constituyera con Martín Bedoya y Jorge Ruíz la inmobiliaria con el mismo nombre, enfocada en el desarrollo de proyectos de vivienda y oficinas. Actualmente, el grupo también que está integrado por la constructora PDK (Productiva) y Core Capital SAF, su brazo financiador, con más de 1.000 inversionistas activos. «Cuando empezamos en 2005 aprovechamos el crecimiento económico que ha tenido el Perú en estos 20 años y en ese tiempo no teníamos la experiencia que tenemos ahora», reflexiona el ejecutivo.

Hace dos años, dieron un paso estratégico: crearon en Florida la firma North Development, en alianza y participaciones iguales con la desarrolladora estadounidense Oak Capital. Su socia lleva 44 proyectos construidos en Estados Unidos y Brasil y US$3.000 millones en ventas en 35 años de operaciones. Edifica, cuenta con 64 proyectos en Perú (entre propios y de terceros), de los cuales 29 están en desarrollo, y ventas por US$608 millones.

«Creemos que el timing es el factor más importante para tener éxito en el sector inmobiliario, por eso vemos que Miami está en el mejor momento para entrar, con fundamentos sólidos para los siguientes 20 años y nosotros más expertos que nunca», afirma.

“En Perú, no estamos pensando en achicarnos, o irnos», repara. «Al contrario, estamos creciendo también. Pero ahora sí sabiendo que queremos un crecimiento muchísimo más fuerte en Miami. Eso nos da otra perspectiva a todas las empresas del grupo”, dice Tassara, en referencia al impulso que le están dando a su operación en el exterior.

Tassara reconoce que la decisión de apostar por el extranjero fue una reacción a la inestabilidad política y económica que experimentó Perú particularmente en 2021 en medio de las elecciones generales. “La llegada de Pedro Castillo [a la Presidencia del Perú] ha sido una gran lección”, reflexiona el ejecutivo.

“Nos hemos dado cuenta que en el Perú y en Latinoamérica pueden pasar cosas que están fuera de nuestro control y podrían cambiar el escenario de nuestros negocios radicalmente sin poder hacer nada. Esa lección ha sido el tema de la diversificación del empresario peruano”, agrega el también past president de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI).

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Este año, el grupo prevé empezar a cosechar los resultados de la estrategia que adoptaron al salir del Perú. Así, según Tassara, este 2023 prevén cerrarlo con casi S/600 millones en facturación, de los cuales S/400 millones corresponderán a ingresos de la desarrolladora, S/120 de la constructora, S/30 millones de Core Capital SAF y S/80 millones de North Development. En tanto, en 2024 solo la operación estadounidense de Edifica facturará unos S/300 millones (de los cuales la mitad corresponderían al grupo y la otra mitad a Oak Capital). En total, la holding entera cierre el año con unos S/700 millones, proyecta Tassara.

“Todo el crecimiento [del grupo] se da debido a Estados Unidos. En Perú, vamos a estar prácticamente facturando lo mismo, pero el crecimiento –que es el 50% de la facturación de North Development– viene por Estados Unidos», apunta el ejecutivo.

«Lo que sí es interesante es que Estados Unidos, como North Development, va a facturar algo de S/350 millones, [equivalentes a] como US$100 millones, que es prácticamente la misma facturación que tenemos en Perú. El próximo año North Development tendrá el mismo tamaño que nuestra inmobiliaria peruana”, concluye.

Un plan de largo aliento

Según explica Tassara, en Miami buscan replicar el negocio en el cual son “especialistas” en Perú: construir y vender departamentos de entre 30 y 80 metros cuadrados, dirigidos a jóvenes, parejas jóvenes o padres cuyos hijos se acaban de marchar de casa.

A través de North Development pondrán a la venta departamentos «flexibles para estadías temporales» (Flexible Apartments for Temporary Stay o FLAT en inglés), que permiten a quienes los compran o alquilan vivir allí como si estuvieran “en un hotel”. De hecho, en Perú, según señala Tassara, la mayoría de los compradores (70%) los adquieren para alquilar y, el resto, para habitar.

A la fecha, la holding ha adquirido tres terrenos en Brickell, que es considerado el segundo hub financiero de Estados Unidos después de Manhattan. Allí prevén comenzar a construir el primer proyecto, de 171 departamentos, entre febrero y marzo próximos, para iniciar de manera simultánea la venta del segundo, de 540 departamentos, indica. La inversión en el primer y el segundo proyectos asciende a US$117 millones y US$250 millones, respectivamente, según una presentación del grupo.

Después de Brickell, el grupo ya ha trazado el camino. “Pensamos el próximo año comprar un cuarto terreno en el siguiente hub que queremos que sea Fort Lauderdale”, revela Tassara.

“En realidad, nosotros no somos una inmobiliaria de muchas zonas. No vamos a hacer viviendas de casa de playa, proyectos de terrenos, vivienda social o frente al [Lima] Golf [Club]. Somos bien especialistas. Por lo tanto, estamos en zonas muy consolidadas que tienen todos los servicios, desarrollo hotelero y turístico. Es lo que hacemos en Perú. El pareto de nuestros proyectos están en Miraflores, San Isidro y Barranco, porque ese es el cliente que atendemos nosotros”, dice el ejecutivo sobre el plan en la también conocida como “Venecia de las Américas”.

¿Por qué Florida?

Tassara reconoce que el apetito de los peruanos en el 2021 por migrar su capital hacia el exterior también impulsó la decisión de ampliar el negocio en Brickell, Miami. Cabe recordar que ese año se produjo la mayor fuga de capitales de Perú en 50 años, por unos US$15.000 millones, equivalentes al 7,4% del Producto Bruto Interno (PBI), según informó el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) entonces.

“Fue un pedido de los inversionistas porque se fugaron en ese año de las elecciones más de US$15.000 millones en capital. Coincidentemente, no fue solo de Perú”, dice el ejecutivo. Explica que en 2022 el Estado de Florida ha recibido flujos netos de capital por unos US$17.000 millones, según información de Bloomberg y Census Data.

“Nos hemos ubicado en el Estado de Florida, que es el estado con mayor cantidad de plata en el neto que ha recibido en los últimos dos años en todo Estados Unidos. Fue una buena decisión entrar a Florida porque era el sitio donde el mundo había decidido entrar con mucha más fuerza, ocho veces más fuerza que el segundo estado que más plata ha recibido, que fue Texas, en todo Estados Unidos. Fue una buena decisión”, afirma Tassara. En 2022, Texas recibió flujos netos de capital por US$2.410 millones, puntualiza.

Pero ese no es el único factor que anima a Edifica a echar raíces en la costa suroeste estadounidense. Según Tassara, los inversionistas peruanos que apuestan por el grupo ya conocen la zona y, además, aprovechan facilidades tributarias del negocio. “Si uno quiere invertir en Estados Unidos como persona natural, tiene un impuesto mucho más alto que si invierte en Estados Unidos a través de los vehículos que nosotros tenemos”, observa y explica que dicho vehículo es “eficiente fiscalmente” y se enmarca en regulación de la Comunidad Andina.

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En ese sentido, el ejecutivo estima que Florida estará en su pipeline por lo menos por el próximo lustro.

“En los próximos 5 años, es muy difícil que salgamos de Florida, porque los reglamentos son distintos, el negocio inmobiliario es muy local, es cuadras, de esquinas, de conocer la problemática local. Irnos a Texas o Carolina del norte, que son ciudades que tienen mucho desarrollo inmobiliario en Estados Unidos ahora, es irte a realidades distintas”

Juan Carlos Tassara, socio y cofundador de Grupo Edifica 

Cabe señalar que Miami es una de las zonas con más demanda de edificios multifamiliares en el llamado “Cinturón del Sol”, una zona geográfica que se extiende de la costa del Pacífico a la costa del Atlántico de los Estados Unidos. En efecto, según datos de la firma de gestión de inversiones inmobiliarias TA Realty, en los últimos 12 meses, Miami tiene una tasa de absorción de edificios multifamiliares de 2,8%, por detrás de Austin con 3,1% y delante de Orlando, 2,3%. Así lo anotó Jacob Maliel, partner TA Realty, en una conferencia organizada por Sura Investments en Lima el pasado 28 de noviembre, en la que anticipó que en general se espera que la demanda de departamentos multifamiliares en Estados Unidos aumente. “El ambiente de las tasas de interés va a empezar a incrementar la demanda en este sector [edificios multifamiliares], porque la mayoría de los ciudadanos estadounidenses no puede comprar una casa en el escenario actual. Entonces, tienen que alquilar por más tiempo”, explicaba el ejecutivo en la reunión. 

De allí que Tassara vea con optimismo el futuro del negocio afuera. “Para nosotros Florida es un país”, remarca el ejecutivo. “Pensar en migrar a otro Estado sería como migrar de país. Ya en Florida creemos que tenemos mucho por desarrollar y mucho por desarrollar en estas dos zonas que son las zonas más consolidadas de Florida”, indica, en relación a Brickell y Fort Lauderdale. 

Hechos relevantes

• El ticket promedio de los inversionistas peruanos de North Development es de US$120.000, apuntó Tassara. En tanto, el retorno de la inversión en dólares oscila 13% y 15% al año.
• En Perú, este año y el próximo el grupo prevé mantener el mismo ritmo de crecimiento en un escenario que define como insatisfecho en materia de vivienda social y de «barreras burocráticas» para operar. Sobre esto último, apunta que ASEI ha denunciado dichas limitaciones en relación a 400 proyectos en diferentes fases que ven en riesgo su continuidad por falta de acuerdos con municipalidades. Tassara informó que dos de sus proyectos de su portafolio, ubicados en Miraflores, están siendo afectados por esta problemática. «Preferimos llegar a un acuerdo con la municipalidad y no pelearnos», comenta sobre el tema el ejecutivo.
• «En Perú estamos pensando facturar lo mismo, mantener el stock de proyectos que tenemos, pero sí el crecimiento se va a dar por Estados Unidos», reafirma. 

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