La millonaria apuesta del V&V Grupo Inmobiliario en Estados Unidos: de edificios premium a una cadena de restaurantes

La V es posiblemente la letra más especial para Víctor Arce, fundador y CEO de V&V Grupo Inmobiliario. No solo se trata de la primera letra de su nombre, el de su esposa —Viviana— y su padre, que explican el por qué del V&V, sino también del nombre de sus tres hijos y de las empresas del holding: “La V era símbolo de buena suerte. Siempre ha significado ‘victoria’, ‘buen fin’”, dice el ejecutivo. Arce creó su empresa en 1996, cinco años después de graduarse como administrador de empresas, en medio de una inflación galopante y una sequía de proyectos inmobiliarios en Perú. Hoy lidera un grupo formado por cuatro compañías, cuyo negocio ha traspasado las fronteras locales: V&V Bravo, la constructora que inició la diversificación en 2008; V&V Comercial, encargada del performance y la inteligencia comercial; VYVE Inmobiliaria, desarrolladora de viviendas de interés social a través del programa estatal “Techo Propio” y el Fondo Mivivienda; y Vertical Developments, la desarrolla- dora que fundaron en junio de 2021 en Florida (Estados Unidos), en alianza con la firma Location3 Investments. 

Es la primera vez que ofrece una entrevista en 28 años desde que compró su primer terreno para construir un edificio de ocho departamentos en una esquina de Casuarinas Baja. Hasta ahora, esa función la desempeñaron  los gerentes del resto de las empresas del grupo. Tiene novedades para contar, que hablan del reacomodo del negocio en los últimos tres años y sus planes para los próximos. 

Justamente, fue en 2021, al cumplir 25 años, cuando la empresa dio el giro que la llevaría a la estructura actual. Ese año, decidieron dejar a un lado la venta de viviendas para el segmento A, de 20 a 30 departamentos por edificio, y pasar al segmento ‘masivo’, es decir, de edificios de alrededor de 100 unidades o más. “A partir de 2021, nuestra estrategia cambió a ese tipo de edificios; departamentos de 70 metros donde hay una demanda muy fuerte. Los ubicamos cerca de las universidades. Sigue siendo Lima Moderna, pero ya no son sitios top”, dice Arce. El ejecutivo explica que lo que “movió” la tesis del grupo fue la inestabilidad política y macroeconómica y la crisis de confianza que vivía el Perú durante el primer y segundo semestre de ese año, en medio de la pandemia por COVID-19, el cambio de gobierno y la elección del expresidente Pedro Castillo y una fuga de capitales inédita (entre 2021 y 2022 salieron uno US$ 20.000 millones, según el Ministerio de Economía y Finanzas). 

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Hoy cuentan con 14 proyectos en el negocio residencial en Lima y dos en provincia, en Piura (afuera de la ciudad y, en Sullana, con 1.000 casas, cada uno). Estos últimos integran su portafolio de “vivienda social”, una unidad a la que el grupo prevé sumar durante lo que resta del año un proyecto adicional fuera de la capital peruana (de 1.500 casas, potencialmente en Chincha o Ica). Además, en Lima lanzaron a la venta un proyecto en Chorrillos con el beneficio del bono verde del Fondo Mivivienda (que reconoce la eficiencia hídrica y energética del inmueble) y, entre julio y noviembre próximos, prevén comenzar a promover proyectos similares en Surquillo y Santa Catalina, precisa. 

Rentables, pero en stand-by

Según cuenta Arce, el grupo ha decidido frenar la inversión en oficinas y hoteles, dos segmentos inmobiliarios que en 2020 ocupaban el 12% y 10% de su portafolio en Perú. En oficinas, el grupo cuenta con dos edificios: Prisma, en Magdalena; y Vértice, en Jesús María. “Ubicamos esos edificios ahí justamente para evitar caer en el tema premium y después tener problemas de demanda. Lo hicimos en un momento en el que estaba bien el mercado y se colocó todo”, dice. Precisa que en ambos poseen y alquilan el 50% y 40%, respectivamente, con una rentabilidad anual de 16%. 

En el segmento hotelero, ingresaron en 2016 con la adquisición de un terreno en las avenidas La Paz y Ernesto Diez Canseco, junto a un socio chileno en un contexto de “muy buenas tarifas” y arribos de pasajeros. “Era el momento preciso para hacer un hotel”, analiza Arce. Hoy en este terreno tienen dos edificios para hoteles en Miraflores, gestionados por las cadenas Meliá y Marriott. “Habíamos comprado un paño de tierra en la avenida Larco [para otro hotel], pero no lo hicimos. Teníamos planos aprobados, pero todo se fue al agua. Nos costó mucho anular el contrato con Marriott. Tuvimos que cambiar a un proyecto de viviendas y comercios. Decidimos como estrategia no más hoteles”, señala e indica que dieron marcha atrás en dicho hotel en 2021, mientras aceleraban la marcha en otras latitudes. 

Nueva tesis

En junio de 2021, el grupo plantó bandera en Florida. Los socios del grupo —Arce, Óscar Bravo, Alonso Bravo, César Paniagua y Nicolás Labarte— se habían ido a vacunar contra el COVID-19 a Estados Unidos y aprovecharon para explorar el mercado y decidieron abrir una filial. “Al principio alquilamos una oficina bien pequeña”, cuenta el CEO. 

Según Arce, para avanzar en el negocio fue clave asociarse como co-developers con Location 3 Investment, una desarrolladora local, de cuya alianza nació Vertical Developments, fundada en 2021. Arce reconoce varias bondades de esta unión: no solo les abre las puertas a una red de contactos significativa, sino que acorta su curva de aprendizaje sobre el mercado y, en especial, los valida ante los bancos. “Así hayamos hecho 100 edificios acá [en Perú], no cuenta en nuestro currículum”, dice sobre el historial crediticio exigido para financiamiento en el país del norte. 

A la fecha, Vertical Developments posee 12 paños de tierra comprados en Florida y, en desarrollo, 3 proyectos ‘condo’ o edificios para alquilar, en las ciudades de Brickell, Coral Gables y Orlando. Para este último, se asociaron con un inversionista mexicano y ya está en construcción, informa. En total, dicho pipeline está valorado en US$ 1.600 millones hacia 2028, puntualiza. “En 2028, calculamos que los proyectos deben estar desarrollados y terminados, no sé en qué porcentaje vendidos, pero hay algo que suele pasar [en Estados Unidos] a diferencia de acá y es que a la gente le encanta tener propiedades”, dice. 

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¿Cómo apalancan la inversión? Arce detalla que hasta ahora han levantado US$ 40 millones, de los cuales US$ 15 millones fueron colocados por el grupo. El resto proviene de inversionistas peruanos. Este espaldarazo al negocio del grupo fue una de las razones que los motivaron a pensar la posibilidad de internacionalizarse en 2021. “Muchos de los inversionistas que estaban con nosotros mantenían sus inversiones acá, pero también los que habían llevado dinero afuera querían invertirlo”, acota Arce. 

Aunque prevén comenzar a facturar en Estados Unidos en 2025, Arce calcula que —considerando la inversión general— Florida podría generar un total de US$ 400 millones al año (en torno a S/ 1.500),considerando una rentabilidad del 20% para los codesarrolladores y los inversionistas. “Los números son mucho más grandes”, resalta, comparando la facturación externa con la del grupo en Perú, donde este año prevén alcanzar S/ 823 millones, considerando el negocio inmobiliario (S/ 400 millones), constructor (S/ 350 millones), VYVE Inmobiliaria (S/ 44,5 millones), performance (S/ 24 millones) y rentas y patrimonios (S/ 4,5 millones). “¿Ven a largo plazo Estados Unidos?”, le preguntamos y Arce responde: “Sí, la organización que hemos montado allá es potente”. En efecto, el plan de V&V en Florida va más allá. En los próximos dos años, Arce estima que comenzarán a evaluar su segundo con- junto de proyectos. “Ya están los flujos caminando, los proyectos andando y seguramente va a ser en 2026”, proyecta. Ese año, será el aniversario número 30 del grupo. 

Incursión gastronómica

“Hay un rubro más en el que nos hemos diversificado en Estados Unidos. Es el gastronómico”, anuncia orgulloso Arce. “Hemos abierto un restaurante en Miami: Francesco”, revela y anota que invirtieron US$ 1,6 millones en el local de 300 metros cuadrados para 160 comensales ubicado en el teatro municipal de Coral Gables (extremo sur de la península de Florida). De hecho,  la empresa ganó una licitación por 10 años para operar el restaurante ítalo-peruano. En este caso, el grupo se asoció con el creador de la marca Franco Danovaro, que en 2016 cerró la operación. “Francesco tenía mucha recordación. Esperamos que la proyección de venta y margen dé según lo planificado para luego estandarizar los procesos y alcanzar un nivel tipo franquicia y llevarlo a otras ciudades de Florida”, comenta y adelanta que buscan abrir un local por año en los próximos cinco. 

Dos nuevas apuestas 

Este año, V&V prepara el lanzamiento de dos unidades de negocio. Por un lado, busca a través de V&V Bravo —su brazo constructor— comenzar a edificar clínicas y colegios para terceros (que representan el 50% sus ventas en la unidad hoy). “Acabamos de contratar un nuevo equipo gerencial en la constructora para comenzar a atacar ese segmento”, cuenta Arce y señala que, tras la crisis de corrupción que involucró a la entonces Graña y Montero (hoy Aenza), en Perú “hay pocas constructoras”. “Tenemos muy buena imagen en el banco, en los clientes. Vamos a priorizar esa fortaleza […] para atender ese mercado que está desatendido”, dice. 

También buscan potenciar su unidad de levantamiento de capital a través del lanzamiento de fondos públicos para inversionistas retail e institucionales que quieran apostar por proyectos de viviendas en Lima Moderna y Centro. “Estos proyectos ingresarían al fondo de inversión público una vez tengan licencia de construcción, preventa mínima del 25% y líneas de crédito del banco sponsor aprobadas”, comenta el ejecutivo. Puntualiza que esperan rendimientos anuales de entre 12% y 14,5% en soles para fondos de 24 y 30 meses. Actualmente, este plan está en trámite ante la Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) y en tres meses podrían comenzar a operar, estima Arce. 

Las tasas de interés: el freno actual

Para Arce, el negocio inmobiliario está contenido actualmente tanto en Perú como en Estados Unidos. “La gente piensa que las tasas van a bajar”, dice. En efecto, en Perú, la empresa ve el impacto de esa expectativa en una menor velocidad de venta. Hasta antes de la pandemia, el mantra de la empresa era “proyecto terminado, proyecto vendido”. Aunque no ha dejado de serlo, actualmente al momento de la entrega de los inmuebles les resta vender un 10%, explica el ejecutivo. En Estados Unidos, el efecto tasas retiene, asimismo, a los desarrolladores. “Cuando las tasas suben, a los fondos no les gusta o te tiran muy abajo el precio de la propiedad, porque el alquiler no sube. Entonces, la tasa de interés alta en el banco juega en contra del valor de la propiedad. Hay que esperar que las tasas bajen”, dice en relación al desarrollo de los proyectos ‘condo’ de su pipeline en Florida. Los proyectos ‘condo’ una vez en pie suelen ser adquiridos por fondos de inversión que los administran. 

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