Mercado limeño de oficinas clase A y B: ¿Dónde estarán los nuevos edificios en los siguientes años?

El mercado de oficinas de Lima apunta a seguir consolidándose este 2025. En el último trimestre del año pasado, las oficinas clase A —que representan el 42% del inventario total— y las oficinas clase B —donde se encuentran las oficinas tradicionales y boutique, y suman el 58% del inventario total— registraron una caída en su tasa de vacancia, según un reporte de Cushman & Wakefield. Tras ello, la firma de real estate prevé que la tasa de vacancia mantenga una tendencia hacia la baja y el precio de renta siga incrementándose y supere, finalmente, los niveles prepandemia, dijo Aissa Lavalle, country manager de Cushman & Wakefield en Perú.

Lavalle explicó que el incremento de la absorción neta —la diferencia entre la superficie rentable ocupada y la vacante— y hecho de que no hayan ingresado metros cuadrados al mercado explican la mejora de los indicadores del rubro. De hecho, la experta detalla que la demanda creciente está absorbiendo el inventario ya existente. 

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En específico, en el cuarto trimestre del 2024, la tasa de vacancia del mercado de oficinas clase A se ubicó en 14,4%, registrando una caída de 28,4% respecto al mismo periodo del 2023. Asimismo, del total de la absorción neta anual de oficinas Clase A (86,247 m2), 32% perteneció a San Isidro Financiero, 18% a Magdalena del Mar y 15,5% a San Isidro Empresarial.

Uno de los principales submercados que aún presenta niveles de vacancia por encima del promedio es San Isidro Financiero —que concentra el 37,1% del inventario—con 17,1%. Lavalle indicó que esto se debe a que el año pasado ingresó un edificio nuevo (Santa Luisa), que demoró en absorber demanda pero en el transcurso del último semestre redujo su vacancia. De la misma manera, el submercado de Miraflores (21,8%) experimentó un incremento del 8% en niveles de vacancia ante el ingreso de Pardo 200.

Por otro lado, las oficinas de clase B cerraron el último trimestre del 2024 en 9%, reflejando una reducción de 1,3 p.p. en comparación con el trimestre pasado, y de 3,4 p.p. frente al mismo periodo del 2023. Miraflores, submercado con el mayor inventario de oficinas Clase B (352.411 m²), mostró una caída de 1,5 p.p. y cerró su vacancia en 6,2%; mientras que los niveles de vacancia en el submercado de Santiago de Surco llegaron al 5%, disminuyendo en 1,2 p.p.

Este período logró una absorción neta que alcanzó la cifra de 16.490 m², mostrando un leve incremento de 0,2% respecto al trimestre pasado. Según la empresa de real state, gran parte de la demanda por oficinas clase B se registró en la zona de San Isidro Financiero con una absorción neta de 2.886 m².

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“El dinamismo que ha tenido el mercado el año pasado ha sido mucho más ágil que los años anteriores, de lejos. Pero ahora empieza a presentarse otro problema. Los propietarios dicen: ‘al fin se están alquilando y se están absorbiendo mis metros cuadrados’. Pero hay una línea gris entre tener una vacancia alta, una saludable, y una crítica. Pasar de una saludable a una crítica es un paso bastante corto. Hacer un edificio de clase A se demora aproximadamente dos años. Entonces, significa que no vamos a tener edificios que ingresen al mercado. Hoy día no hay ninguno. En proyecto, hay uno real, pero va a haber un edificio en dos años. Eso es un montón. Yo lo que me pregunto es qué vacancia vamos a tener al final del 2026. Ahí el mercado sí va a estar bien ajustado”, reflexionó.

NUEVOS EDIFICIOS DE OFICINAS EN LIMA

Durante el 2025, no habrá entrega de ningún proyecto de oficinas Clase A y solo dos edificios Clase B se suman al inventario de 19.000 m2, reporta Cushman & Wakfield. De acuerdo con las fechas reveladas, se espera que este año ingresen un nuevo edificio (Limatambo) con 3.216 m² en el submercado de San Isidro Financiero durante el primer trimestre del 2025 y otro de 15.915 m²  a finales del próximo año en Santiago de Surco.

En tanto, entre finales del 2026 y 2027 se entregarán algunos proyectos clase A que suman unos 57.000 m² en San Isidro Financiero y Santiago de Surco. Entre ellos, la torre Rosales, de Urbanova; y la Torre Real 12, de Centenario.

En clase B, se espera el ingreso del edficio IQ para el 2026, ubicado en Santiago de Surco, y dos edificios más que son para el 2027, según lo registrado por Cushman & Wakefield.

Teniendo en cuenta este panorama, la country manager de Cushman & Wakefield dijo que los principales desarrolladores han considerado una mayor diversificación de la oferta de espacios corporativos, entre las que se encuentran oficinas implementadas y espacios de coworking que se han convertido en opciones que satisfacen la demanda actual. Este último formato mantiene un dinamismo creciente con la expansión de los principales operadores y la creación de nuevas marcas.

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PRECIO SIGUE SIENDO EL MÁS BAJO DE LA REGIÓN

En cuanto los precios de renta, Lima es la ciudad que mantiene el precio de renta más bajo de toda la región (en comparación con Bogotá, Buenos Aires, Sao Paulo, Rio de Janeiro y Santiago de Chile), aun cuando en pre pandemia (2019) este precio se encontraba en US$16,8  por m².

“Este último año, lo hemos cerrado (en oficinas clase A) casi ahí, y ya está en US$16,5 por m² el asking price. En la clase B, ya estamos a un dólar de diferencia y debería ajustarse a lo largo de este año”, detalla Lavalle.

“Yo creo que ya llegamos a niveles prepandemia, pero también es importante saber que, a fines de 2019, todavía el mercado se estaba levantando de la sobreoferta que había habido de manera general y que tenía un repunte de repente más importante por la sobreoferta principal que había en Surco”, agrega.

El precio de renta pedido del último trimestre mantiene la misma tendencia al alza que los últimos trimestres en las oficinas clase A. En comparación al tercer trimestre, este indicador se incrementó en 1,2%, y de forma interanual en 6,5% cerrando en US$16,5 por m². 

En tanto, en edificios clase B, el precio promedio de renta pedido experimentó una disminución de 1,5% en comparación al trimestre pasado, cerrando en US$13,5 por m². Teniendo en cuenta el tamaño de la oficina y el nivel de implementación, el rango de tarifas puede fluctuar entre US$9 y US$19,4 por m². Cabe resaltar que el submercado de Miraflores registró el precio de renta más alto por tercer trimestre consecutivo con US$15,9 por m².

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