El negocio inmobiliario está en expansión en el país, especialmente en Lima, pero varios factores indican que su próxima frontera de crecimiento está en las regiones.

Los créditos hipotecarios no han parado de crecer en los últimos 22 meses. En agosto último, se incrementaron en 6,4%, la mayor tasa de crecimiento en lo que va del año, impulsados por las colocaciones en soles (que se expandieron 7,5% el mismo mes).

Varios factores macroeconómicos dinamizan dicho auge. Ricardo Salinas, coordinador de la Maestría en Gestión de Desarrollo Inmobiliario de ESAN Graduate School of Business, indica que se debe a la existencia de tasas de interés más estables o que se inclinan hacia la baja y a la apreciación del sol frente al dólar. En efecto, la tasa de referencia del Banco Central de Reserva del Perú se ubica en 4,5% desde mayo pasado, después de haber alcanzado un tope de 7,75% en enero de 2023 (nivel en el que se mantuvo por ocho meses). La caída del precio del dólar también ha sido significativa (8,6% desde principio de año) y explica la menor preferencia por los préstamos en moneda extranjera, que pasaron de representar el 6,8% del total en marzo pasado al 6,5% en el octavo mes de este año.

En el sector inmobiliario también advierten la expansión. Durante el primer semestre de este año, las ventas se incrementaron en 25% (superando las 12.000 unidades) y la tasa de absorción de viviendas (departamentos) creció 13% respecto al mismo periodo en 2024, según datos de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). En el gremio, atribuyen el aumento al impulso de la vivienda de interés social (VIS), que representó el 68% del total comercializado y abarca el 65% de la oferta disponible.  Los datos corresponden solo al negocio en la capital peruana, que es según CODIP donde se puede “captar información formal de manera segura”. Aún no existe información consolidada sobre el mercado inmobiliario fuera de Lima, donde los expertos aseguran que existe el mayor potencial de desarrollo para el negocio en los próximos años.

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En efecto, este año CODIP comenzó a levantar información en Piura y Arequipa para determinar la oferta existente. “Este trabajo de investigación forma parte de ese mismo esfuerzo por entender las dinámicas regionales y acompañar el crecimiento del mercado fuera de Lima”, comentó Ana Cecilia Gálvez, gerente general de CODIP.

HORIZONTE ESTRATÉGICO

En el sector privado, las empresas son optimistas sobre el futuro del negocio inmobiliario fuera de Lima. Para Juan Carlos Tassara, socio fundador y director del Grupo Edifica, la descentralización del poder adquisitivo hacia regiones hace atractiva la inversión allí. “Ciudades como Arequipa, Trujillo o Piura concentran una demanda cada vez más sofisticada y con mayor capacidad de compra”, afirma el ejecutivo. En este momento, la compañía desarrolla proyectos de vivienda en Piura y en Arequipa, cuenta Tassara.  Sobre la demanda, anota que advierten dos tendencias: un comprador tradicional, que busca unidades espaciosas para residir; y el joven profesional, que valora los formatos más compactos y eficientes, similares a los que existen en Lima.

En VYVE Inmobiliaria cuentan con dos proyectos de vivienda de interés social en Piura en los que han destinado una inversión de S/ 110 millones. Uno de estos se ubica en Sullana, donde ya entregaron 225 casas y proyectan entregar 302 adicionales durante el primer trimestre de 2026; y otro en el distrito de Castilla, donde prevén entregar 212 casas en diciembre próximo. Así lo informa Rafael Romero, gerente comercial de la compañía. “En el futuro seguimos impulsando nuestro plan de crecimiento, con el objetivo de iniciar un nuevo proyecto en 2025 y desarrollar dos proyectos adicionales por cada año, subsiguiente, consolidando así nuestra presencia en el sector vivienda social en el país”, anticipa y proyecta que este año sus ventas en regiones crecerán más de 36%. En opinión del ejecutivo, un factor que los anima a invertir fuera de Lima es la disponibilidad de terrenos, amplios y precios competitivos, además de la consolidación de polos urbanos gracias a la expansión de universidades, clínicas, centros comerciales y otros servicios en provincias. sobre el perfil del cliente de vivienda de interés social en provincia, anota que se trata de personas, principalmente informales, familias jóvenes, de bajos, ingresos y medianos recursos, que dependen del subsidio económico que brinda el Estado a través del Fondo Mivivienda. “Son personas que buscan su primera vivienda formal, cambiar el alquiler o la autoconstrucción por una vivienda con todos los servicios y de calidad. Su motivación principal es tener acceso al bono del Estado [que cubre gran parte del precio] para asegurar que la cuota sea similar a lo que paga en alquiler”, describe.

Para Carlos Conroy, vicepresidente de Desarrollo Urbano de Grupo Centenario, el interés en provincias para las empresas Inmobiliarias se explica por el déficit de espacios formales, que llega a 1 millón de viviendas, y una creciente migración interna, lo que –según observa– genera una demanda insatisfecha. “Debido a esto, en las regiones, las inversiones tienen ciclos de venta más ágiles y con mayor rotación”, anota el ejecutivo. Cabe indicar que Grupo Centenario posee Proyectos en Trujillo, Chiclayo, Piura, Ica, Huancayo y Tacna, además de Lima, y, según Conroy, recientemente han ingresado a Huacho y Pisco. En los próximos meses, señala que tienen programado lanzar nuevas etapas en proyectos activos y en 2026 “ están investigando oportunidades para ingresar a ciudades de la selva”. “Lima sigue siendo un mercado clave, pero el dinamismo en provincias nos ha llevado a destinar un 50% de nuestras inversiones este año a esta ciudades y el próximo año será 60%, dice Conroy. 

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¿Qué limita el avance del negocio inmobiliario fuera de Lima Los empresarios enumeran varios retos por sortear para catalizar la inversión inmobiliaria formal en provincia. Entre ellos, la formalización del suelo y la construcción y la disponibilidad de servicios básicos. “Siempre se buscan terrenos en todas las regiones del Perú, que tengan una ubicación estratégica, con buena accesibilidad vial, cercanos a grandes ciudades y que la disponibilidad de servicios no requiera grandes inversiones que hagan inviable económicamente el proyecto”, opina Romero, de VYVE Inmobiliaria. Otro desafío no menor. Es la adaptación del crédito al perfil de los compradores locales.”Las entidades financieras, De deberán ajustar sus productos al nuevo mapa de riesgo, y valorización, ampliando la cobertura del crédito en zonas de desarrollo”, apunta Alfredo Luna, director de CENTRUM Real Estate, quien resalta la necesidad de disponer de información actualizada y sistematizada para el sector.

HECHOS RELEVANTES

  • DEMANDA INMOBILIARIA EN PIURA Y AREQUIPA. El análisis de mercado realizado por CODIP en Arequipa en mayo pasado, reveló que existían 84 proyectos inmobiliarios enfocados en los niveles socioeconómicos A/B, C y D. Respecto a la oferta, determinó que se concentra principalmente en los distritos de Cerro Colorado (21,4% de los proyectos), Cayma y La Joya (16,7% cada uno). Por formato, concluyó que el 80% de la oferta en Arequipa metropolitana está constituida por departamentos, aunque en el distrito de La Joya el 100% son lotes. En tanto, en Piura –donde el análisis se realizó en agosto último– se registraron 48 proyectos inmobiliarios enfocados en los niveles socioeconómicos A/B, C, D y E. Del total, el 66,7% de la oferta se ubica en la ciudad homónima. Además, el 47,9% está compuesto por casas, el 35,4% por lotes y el 16,7% por departamentos.
  • EL COMPRADOR EN PROVINCIAS. Sobre el perfil del comprador, el estudio de CODIP identificó que en Piura existe una demanda potencial de 370.000 hogares interesados en comprar lotes de entre 90 m² y 100 m² y casas de entre 80 m² y 90 m². En Arequipa, según el gremio, la demanda potencial total es de unos 300.000 hogares, y la mayoría de personas está interesada en adquirir lotes. En el caso de la Ciudad Blanca, los compradores buscan “proyectos inmobiliarios de calidad, con criterios de flexibilidad y plusvalía”, comenta Karina Málaga Sánchez, presidenta del Comité de Construcción de la Cámara de Comercio de Arequipa y CEO de Gestor Inmobiliario Inventa. Según la ejecutiva, este año las ventas del sector en la Ciudad Blanca crecerán 9%. “El dinamismo en la ciudad está arraigado en los proyectos mineros y la mezcla de actividades agrícolas y de turismo”, refiere.

CIFRAS CLAVE

  • 9,2% es la aportación del sector inmobilario a la inversión formal del país, informa CODIP, citando un estudio elaborado junto con Apoyo Consultoría. Esta cifra ubica al rubro como el segundo que más invierte detrás de la minería, con el 9,9%
  • 9% crecerá este año la cartera de proyectos inmobiliarios del Banco de Crédito fuera de Lima, el mismo nivel que reportó en 2024 respecto al 2023, informa Eduardo Benavides, gerente de Negocio Hipotecario e Inmobiliario del banco. Precisa que dicho aumento supone añadir entre 39 y 40 operaciones. A la fecha, cuentan con 842 proyectos inmobiliarios aprobados en el país, de los cuales 192 están fuera de la capital. La mayoría está en Lambayeque, La Libertad, Piura y Arequipa, puntualiza. Sobre el perfil de los desarrolladores en regiones, Benavides indica que destacan aquellos que cuentan con al menos 5 proyectos independizados (calificados como A +).
  • 5.005 créditos Mivivienda fueron desembolsados hasta julio pasado, según datos de la entidad estatal. Del total, 3.127 fueron desembolsados en Lima. Le siguió Lambayeque con 367, La Libertad con 335 y Piura con 325. Este tipo de crédito permite financiar viviendas por un valor desde S/ 67.400 hasta los S/ 355.100 en hasta 25 años.
  • 68.566,11 millones de soles en crédito hipotecarios fueron desembolsados al sector privado en agosto pasado, según el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). En dólares, se desembolsaron 1.257 millones.