Fibra Prime, el fideicomiso de inversión enfocado en arrendar inmuebles en los segmentos de oficinas, comercial y logística, ha levantado US$240 millones de capital en el mercado de valores local hasta la fecha. Con ello, gestiona 27 edificios de oficinas, seis condominios logísticos y siete activos comerciales. Con el último levantamiento de capital a mediados de año, auguran una perspectiva de crecimiento para la compañía, con rentas al alza y un pipeline de 40 edificios de oficinas con potencial de compra.
Una tormenta perfecta. Así describe Ignacio Mariátegui, gerente general y fundador de Fibra Prime, el escenario que entre el 2020 y 2023 vivía el fideicomiso peruano de inversión en bienes raíces dedicado a adquirir y desarrollar inmuebles para destinarlos al arrendamiento. El vehículo de inversión, que inició operaciones en el 2019, enfrentó primero la incertidumbre de la pandemia en el mercado de oficinas ante la predominancia del trabajo remoto; luego, la inestabilidad política; y, finalmente, las altas tasas de interés a nivel mundial, con inversionistas prefiriendo los bonos o acciones antes que el real estate. Pero la resiliencia del mercado inmobiliario y las mejoras en la rentabilidad llevaron a un punto de inflexión a la compañía a partir de finales del 2024. Desde entonces, el crecimiento gradual ha anotado cifras récord de negocio.
“Los inversionistas más sofisticados hace ya un año y medio comenzaban a ver que, efectivamente, el mercado inmobiliario se iba a poner muy potente y muy lucrativo. Entonces, algunos decidieron que era momento de regresar al mercado [de real estate
comercial]. Pero esto ha sido recién a inicios del 2025 o a finales del 2024, luego de haber pasado momentos oscuros […]. Vehículos como los nuestros digamos que necesitan una claridad mínima”, reconoce Mariátegui.
De hecho, el mercado de oficinas en Lima atraviesa una fase de consolidación y estabilización, tras el proceso de ajuste pospandemia. Denise Vargas, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield, señala que hoy se observa un equilibrio progresivo entre oferta y demanda, reflejado en una vacancia cercana al 10,9% al cierre del primer trimestre, dentro de rangos considerados saludables para el sector. Por otro lado, el mercado de condominios logísticos en Lima muestra un desempeño particularmente sólido, con niveles de vacancia controlados alrededor del 11% e incluso cercanos al 7 u 8% en activos clase A, agrega.
Justamente, ante un panorama más alentador, Fibra Prime afianzó su crecimiento en los últimos años con el levantamiento de capital en la Bolsa de Valores de Lima: desde el 2025 hasta la fecha han realizado cinco emisiones de certificados de participación en el mercado local que suman más de US$ 240 millones. Según la firma, en estas emisiones han participado tanto inversionistas
naturales (10%) como institucionales (90%). Este capital los ha llevado a consolidar un portafolio de 40 inmuebles y 298.990 m2 de área arrendable en el primer trimestre del año —con una tasa de ocupación de 94,8%—, y con activos administrados valorizados en US$ 273,7 millones, un 44,1% por encima del primer trimestre del año anterior. A nivel financiero, recalca Mariátegui, los ingresos por rentas crecieron 34,1% en el primer trimestre, llegando a US$ 5,62 millones; y alcanzaron una utilidad neta distribuible de US$ 2,73 millones, con un avance de 62,5% frente al mismo trimestre del 2025.
PORTAFOLIO EN EXPANSIÓN
Con un enfoque en activos de value add, en los que se puedan mejorar las rentas más allá del efecto de la inflación, y de contratos de arrendamiento por cortos periodos de tiempo, en los que se permita la constante actualización de tarifas a los precios de mercado, el pipeline de inversiones de Fibra Prime se ha concentrado en tres sectores en particular: cuenta con 27 edificios de oficinas, seis condominios logísticos y siete activos comerciales (entre los que se incluyen 45 tiendas puerta a calle y un centro comercial en el Centro de Lima). Cabe señalar que el portafolio de oficinas representa US$ 190,8 millones en valor de activos, con US$ 16,4 millones en rentas anuales.
Para continuar la expansión, la compañía se encuentra en el proceso de su sexta emisión, aspirando a levantar US$ 75 millones a junio de este año. El destino de los fondos será usado para nuevas adquisiciones con miras a tener un portafolio más balanceado entre condominios logísticos y edificios de oficinas, relata Mariátegui. “Creemos que hay un valor en tener un portafolio balanceado, pero hay que tomar en cuenta que tenemos un portafolio en construcción y nosotros vamos a ir donde encontremos las mejores oportunidades. Por lo tanto, este balance que hoy día obtendremos después de esta emisión puede ir cambiando en el tiempo”, adelanta el CEO de Fibra Prime.
En ese sentido, sí descartan su ingreso a otros segmentos como la hotelería, land banking (banco de tierras), data centers, multifamily o desarrollo de viviendas para la venta. “Queremos hacer lo que sabemos hacer. Es por eso que somos de alguna manera más conservadores”, indica.
En cuanto a zonas, planean consolidar su presencia de edificios corporativos en distritos como el Cercado de Lima, San Isidro y San Borja, mientras que desde la parte logística evalúan oportunidades en el Callao y Lurín, comenta el vocero de Fibra Prime. Consultado por su interés por ubicarse cerca del megapuerto de Chancay, Mariátegui señala que, desde la firma, no tienen entre sus planes invertir en la zona. “Lo visitamos cada cierto tiempo y todavía hay mucho por hacer. Preferimos estar en zonas más consolidadas y que estén alineadas a nuestro perfil de inversión. Chancay seguramente va a ser un muy buen polo logístico, pero todavía en algunos años”, adelanta.
CIFRAS DEL PORTAFOLIO
- 27 edificios de oficinas
- 6 activos logísticos
- 7 activos comerciales
- El 65,17% de los ingresos se encuentra dolarizado.
- Fibra Prime mantiene 296 contratos de arrendamiento activos.
- Las rentas estabilizadas alcanzan US$ 29,8 millones.
UPSIDE A LA VISTA
De acuerdo con Mariátegui, el Perú todavía tiene una enorme brecha de institucionalización inmobiliaria (es decir, la profesionalización de la gestión de activos inmobiliarios) frente a otros mercados de la región. “Eso abre una oportunidad de largo plazo para vehículos especializados”, indica. De hecho, Denise Vargas, de Cushman & Wakefield, sostiene que el mercado de oficinas se encuentra estable, pero aún en proceso de maduración, más cercano a niveles prepandemia que en años anteriores, pero todavía no en un pico de demanda. “El acotado ingreso de nueva superficie al mercado ha logrado que se llegue a los niveles saludables, pero este es el momento en el cual es necesario que los desarrolladores que aún no ponen en marcha sus proyectos evalúen nuevamente la postura”, señala Vargas.
Además de esta brecha, Mariátegui tiene en cuenta también el potencial de crecimiento de las rentas en los próximos años. En ese sentido, Vargas indica que, a nivel regional, los valores promedio de rentas se encuentran en un rango entre US$ 14/m2 y US$ 24/m2, con ciudades como Bogotá, Santiago, Ciudad de México o Buenos Aires registrando valores de renta promedio alrededor de los US$ 23/m2. Los valores de renta promedio de los submercados en Lima se ubican en un rango de US$ 14 a US$ 18/m2, lo que posiciona a la ciudad como un mercado competitivo en costo, comenta Vargas. “Esto implica que existe espacio para que las rentas sigan ajustándose al alza”, prevé. En ese sentido, el gerente general de Fibra Prime augura “un gran mercado por los próximos tres a cinco años”, en el cual será muy atractivo invertir.
Ante estas perspectivas, la compañía tiene apetito de seguir creciendo en los segmentos en los que ya está presente y de seguir levantando capital en el mercado local. “Vamos a seguir siendo un emisor recurrente en la Bolsa de Valores de Lima. La Superintendencia del Mercado de Valores (SMV) nos autorizó un programa de 1.000 millones de dólares de capital, de los cuales hemos emitido a la fecha US$ 240 millones. Todavía podemos emitir hasta US$ 750 millones más de capital y, además, complementarlo con un programa de apalancamiento para hacer que el dinero de nuestros inversionistas trabaje al máximo”, precisa el gerente general de Fibra Prime. Por el momento, indica que cuentan con un pipeline de 40 edificios de oficinas potenciales que podrían comprar.